異常な暑さが連日のように続いている。６月には観測史上最高気温を記録した地点が多数報告されたことからしても、気候変動の影響を感じざるを得ないところだ。今後、夏本番の到来とともに職場で社員が熱中症に罹患するケースが出て来ることは十分に想定される。

社員が熱中症に罹患した場合、それは労働基準法施行規則別表第1の2（35条関係）2号8に規定する「暑熱な場所における業務による熱中症」に該当し、「原則として」労働者災害補償保険（以下、労災保険）により補償されることになる。

ここで「原則として」としたのは、例えば、休憩中に球技に興じていた、あるいは個人的な信念に基づいて意図的に水分補給を絶っていたことなどが熱中症の原因である場合には、「業務遂行性」または「業務起因性」が阻却（そきゃく）されて補償の対象とならないからだ。

阻却 ： 外形的には犯罪や不法行為に該当するように見える行為であっても、法律上その行為を正当とする理由があるため、違法性がなくなること。正当防衛や医師の手術行為などに適用される。

一方、仮に会社（経営者）が冷房の使用を禁じていたために社員が熱中症になったとしても、労災保険は適用される。しかも、会社は国などとともに労災保険の「保険関係当事者」であるため、国から求償されることもない。会社は労災保険でカバーされない「３日間」の休業分を補償すれば、労働基準法による補償義務は果たしたことになる。

ただし、会社は労災保険を使えたからといって、民事上の責任まで免れられるわけではない。熱中症になる蓋然性が高いことを承知していながら会社がその回避手段を講じなかったという「不法行為」について、あるいは、労働契約法5条に規定する安全配慮義務（労働者が安全に仕事できるよう配慮すべき会社の義務）を果たさなかったという「債務不履行」について、労災保険の補償を上回る部分の損害賠償を求める民事訴訟を社員から提起される可能性がある。

事務所衛生基準規則5条3項は「事業者は、空気調和設備を設けている場合は、室の気温が十七度以上二十八度以下及び相対湿度が四十パーセント以上七十パーセント以下になるように努めなければならない」と規定している。これは罰則のない努力義務ではあるが、裁判における判断材料の一つにはなり得ることに加え、仮に経営者が故意（未必の故意を含む）に労働環境を害したと認定されれば、裁判所は会社にとって厳しい判断を下さざるを得ないだろう。

未必の故意 ： 犯罪行為による被害を意図し、または確実に発生するとは考えていないが、被害が発生する可能性はあることは認識しており、それでも構わないと考えている心理状態を指す。

そもそも、会社としては、従業員には万全の体調で仕事に取り組んでもらうことが、労働生産性、事故防止のいずれの観点からも望ましいことは言うまでもない。会社へのロイヤリティを含め、それらは、冷房の電気料金コストよりも重要性が高いはずだ。オフィスにおける空調設定に関しては、人によって「暑い」「寒い」の感覚が異なり、それを一種のハラスメントととらえる向きもあるが、少なくとも「暑熱な場所」（室温28℃を上回る場所）にはならないようにしておく必要があろう。

不動産鑑定士は不動産の鑑定評価のプロフェッショナルであり、その鑑定評価結果は、不動産取引や固定資産の減損評価、企業価値算定、さらには相続などで活用されている。不動産鑑定士の鑑定評価結果が尊重されるのは、不動産鑑定士が高い専門性を持っているからのみならず、「鑑定評価の依頼主から独立性」を保っているからこそと言えるが、その土台を揺るがしかねない事件が発生し、大きな注目を集めている。この事件は、中部電力系のJ-REIT銘柄であるエスコンジャパンリート投資法人の資産の運用を担う運用会社「エスコンアセットマネジメント」が、同投資法人が取得予定の物件について不動産鑑定業者に不適切な働きかけを行い、鑑定評価額の引き上げを行っていたというもの。当該不正は証券取引等監視委員会によるエスコンアセットマネジメントへの検査で発覚し、証券取引等監視委員会が2022年６月17日に金融庁に行政処分を行うよう勧告をしたことで、事件の存在が広く知れ渡ることとなった。後述するように、本件はJ-REIT 銘柄だけの話にはとどまらず、上場会社全般にも影響を及ぼす可能性がある。

減損 ： 固定資産による将来の現金回収見込額が簿価を下回った場合に、下回った分だけ損失を計上すること。
J-REIT ： 上場不動産投資法人

まず本件の概要を説明しよう。証券取引等監視委員会の検査結果によると、エスコンジャパンリート投資法人では、エスコンアセットマネジメントの親会社（日本エスコン。なお、日本エスコンは中部電力の子会社であるため、エスコンアセットマネジメントは中部電力の孫会社に該当する）およびその利害関係者（親会社や子会社など）から物件を取得する際には、同投資法人が不当な高値で物件を押し付けられることがないよう、第三者である不動産鑑定業者から当該物件の鑑定評価を取得し、その鑑定評価額を上限として当該不動産の取得価格を決定する仕組みを採用している。これはJ-REITでは一般的に行われている利益相反排除の仕組みだ。

ところが、エスコンアセットマネジメントは同社の親会社（日本エスコン）の利害関係者（以下、親会社）が保有する不動産をエスコンジャパンリート投資法人に取得させるにあたり、不動産鑑定業者から提示された鑑定評価の中間報告額または概算額が親会社の売却希望価格に満たない事態となった。それでも投資法人に物件に取得させるのであれば、本来なら親会社の売却希望価格を下げるしかないが、エスコンアセットマネジメントは親会社の売却希望価格を優先し、鑑定評価額の方に手を加えるという不正を行った。具体的には、不動産鑑定業者に対し親会社の売却希望価格を伝達するなどしたうえで、鑑定評価額が当該売却希望価格を上回るものとなるよう依頼していた。証券取引等監視委員会は、こうした鑑定評価額を引き上げるための働きかけは、不動産鑑定業者の独立性を損なう不適切な行為であるとしている。

また、エスコンアセットマネジメントは、エスコンジャパンリート投資法人が親会社から取得する物件の不動産鑑定評価を依頼する際には、親会社の売却希望価格を上回る鑑定評価額を得ることを企図して、複数の不動産鑑定業者から不動産鑑定評価の概算額を聴取し、そのうち最も高い概算額を提示した不動産鑑定業者の鑑定報酬額が他の不動産鑑定業者と比べて最も廉価になるよう、当該不動産鑑定業者と交渉していた。最も安い鑑定報酬額を提示した不動産鑑定業者を選定した外観を残すことで、不正を隠蔽するためだ。エスコンジャパンリート投資法人の役員会では、当該不動産鑑定業者による概算額が最も高かったことを伏せたうえで、当該不動産鑑定業者の鑑定報酬額が最も廉価であることを理由に、当該不動産鑑定業者を鑑定評価の依頼先として選定していた。証券取引等監視委員会は、この行為を、親会社の売却希望価格でエスコンジャパンリート投資法人に物件を取得させることを最優先した不適切な不動産鑑定業者選定プロセスであったと認定。さらに、エスコンアセットマネジメントはエスコンジャパンリート投資法人のために忠実に投資運用業を行っていないとして、金融商品取引法42条１項に定める「忠実義務」（エスコンジャパンリート投資法人への忠実義務）に違反すると結論付けている。

エスコンアセットマネジメントは行政処分勧告の公表日（2022年6月17日）の直前（2022年6月13日）に監査役設置会社から監査等委員会設置会社に移行すること等をリリースし、ガバナンス強化の姿勢を打ち出しているが、今後、金融庁がエスコンアセットマネジメントへの行政処分を実施すれば、エスコンジャパンリート投資法人は運用会社の変更を迫られる可能性がある。

証券取引等監視委員会の行政処分勧告自体は資産運用会社を対象にしたものだが、反射的に不動産鑑定士業界も傷を負うことになる。今回の事態に慌てた日本不動産鑑定士協会連合会は2022年6月22日、証券取引等監視委員会が「認めた問題点は、適正な鑑定評価の実施を阻害するものであり、誠に遺憾」であるとして、「本会におきましても、本件の情報収集に努め、不適切な事実関係が判明致しましたら、厳正に対処してまいります」との声明を出している。今後、鑑定評価額の引き上げを行った鑑定業者に対して業界団体や監督官庁から何らかの処分が行われることは不可避だろう。ちなみに、現時点で不動産鑑定業者の名称は明らかにされていない。エスコンジャパンリート投資法人の有価証券報告書などでは利用している不動産鑑定業者が公表されているものの、問題となった不動産物件が特定されていないため、現時点では不動産鑑定業者の特定もできない。

今後、当該鑑定業者が明らかになれば、当該鑑定業者を利用していた他の投資法人に対しても「鑑定評価額は大丈夫か？」といった声が上がる可能性があり、ひいてはJ-REITの投資口の相場にも悪影響を与えかねない。そうなると、低金利が続き運用難に苦しむ中、安定的に高配当を得られるJ-REITの投資口を多く保有している地銀等の金融機関も、時価評価を通じて決算への悪影響を被ることとなろう。

今回の事件の影響はJ-REIT業界だけでは収まらない。冒頭で述べたように、上場会社においても、不動産取引や固定資産の減損評価、企業価値算定等で不動産鑑定業者から不動産鑑定評価を入手する機会は多々ある。「不動産鑑定士の鑑定評価額は交渉次第で何とでもなる」といった印象が広まれば、不動産鑑定士の鑑定評価の信頼性が大きく損なわれることになる。上場会社が信用度の低い不動産鑑定業者を利用していれば、監査法人から業者変更を促される可能性もある。

逆に言うと、上場会社にとっては、自社が利用している不動産鑑定業者の見直しの要否を検討する良い機会となる。また、不動産鑑定業者に鑑定評価を依頼する部署がエスコンアセットマネジメントのように鑑定業者へ圧力をかけることがないよう、監査役や内部監査室等はこれまで以上に目を光らせる必要がある。本件が本格的に火を噴くのは金融庁の行政処分後と思われるだけに、それまでに不動産鑑定評価を取得する機会がある上場会社は、エスコンジャパンリート投資法人の有価証券報告書などを参考にしながら、見直しも含め鑑定業者を慎重に選定しておきたいところだ。